Tutustu taloyhtiöön ennen asuntokauppoja

Kaupallinen yhteistyö: Vahanen-yhtiöt

Olit sitten ensiasunnon ostaja tai kokenut asuntosijoittaja, asuntokaupoilla kannattaa olla tarkkana. Asiantuntija Arto Toorikka kertoo meille Vieraskynässään, mihin asuntokaupoilla tulee kiinnittää huomiota.

Oletko suuntaamassa asuntokaupoille lähitulevaisuudessa?

Asuntoa tai kiinteistöä ostettaessa kannattaa pyrkiä selvittämään kiinteistön kunto ja korjaustarpeet tarkasti, jotta sijoituksen kannattavuutta voidaan luotettavasti arvioida.

Jos et ole huomioinut sijoituksen tuottoa arvioidessasi esimerkiksi taloyhtiön tulevaa julkisivu- tai putkiremonttia, saattaa tuottolaskelmasi mennä pahasti pieleen, kun korjauskustannukset realisoituvat.

Tulevien remonttitarpeiden – toisin sanoen teknisten riskien – arvioiminen voi olla haastavaa, vaikka asuntokauppatilanteessa ostajakandidaatti saisi tarkasteltavakseen kiinteistöstä tehdyn kuntoarvion. Oman kokemukseni mukaan rakennusten kirjallisten lähtötietojen kattavuudessa ja luotettavuudessa on lähes aina merkittäviä puutteita, vaikka käytettävissä olisi satoja asiakirjoja.

Isännöitsijäntodistukseen kirjattu ”julkisivujen ja parvekkeiden korjaus” voi tarkoittaa kevyttä maalaamista tai raskasta betonikorjausta. Vaihtoehtojen kustannusero asuntoa kohden voi olla kymmeniä tuhansia euroja. Ja mikäli korjaukset on tehty kevyesti, on raskas korjaus joka tapauksessa edessä ennen pitkää.

Jos kaipaat lisävarmuutta asuntokaupoilla, pätevöitynyt asuntokaupan kuntotarkastaja voi selvittää asunnon tai omakotitalon kaupan riskejä ostajan ja myyjän turvaksi.

Muistilista asunnon ostoa harkitsevalle:

Selvitä, mitä merkittäviä korjauksia kiinteistössä olisi rakennusvuoden perusteella pitänyt jo tehdä. Selvitä myös, mitä korjaustöitä on tulossa mahdollisen omistamisen aikana.

Tunne kustannukset. Korjaustöiden tyypilliset kustannukset on hyvä tuntea, jotta niiden suuruusluokkaa voi verrata kiinteistössä tehtyihin korjauksiin ja arvioida tulevien korjausten vaikutusta investoinnin kannattavuuteen.

Tutustu isännöitsijäntodistuksessa esitettyyn rakennuksen korjaushistoriaan ja seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarveselvitykseen. Jos tietoja tehdyistä tai tulevista korjauksista ei ole, viittaa tämä usein korjausten laiminlyöntiin. Lähtötietoihin ei kannata kuitenkaan luottaa liiaksi.

Ennakointi kannattaa – kiinteistön onnistunut kunnossapito edellyttää suunnitelmallisuutta ja varautumista

Kaikki rakennuksen osat vanhenevat ja vikaantuvat. Niiden käyttöikä on rajallinen. Kun asunto tai kiinteistö on hankittu, on erityisen tärkeää pitää sen kuntoa yllä järkevällä tavalla.

Kiinteistön kunnon ylläpidolla on suuri vaikutus koko kiinteistön elinkaaren kustannuksiin. Mikäli korjauksia ei tehdä ennakoivasti, voi tästä seurata merkittäviä lisäkustannuksia. Valitettavan usein rakennuksen kuntoa ei ole seurattu esimerkiksi säännöllisesti tehtävillä kuntoarvioilla.

Jos vaikka vesikatto vuotaa, joudutaan katon lisäksi korjaamaan vesivuodosta aiheutuneet kosteusvauriot. Järkevämpää olisi ollut katon korjaaminen ennen vuotojen alkamista. Tämä on selkeä esimerkki korjauksesta, jota ei ole ennakoitu.

Tärkeintä on tuntea rakennuksen tekninen kunto kokonaisuutena ja suunnitella tulevat korjaukset siten, että koko rakennuksen elinkaaren aikaiset yhteiskustannukset olisivat mahdollisimman alhaiset.

Korjausrakentamisen valmistelun sekä siihen sisältyvien asiantuntijaselvitysten ja suunnittelun kustannusten osuus koko hankkeen kokonaiskustannuksista on tyypillisesti hyvin pieni. Turhat oikaisut kostautuvat yleensä loppulaskussa.

Vältä turha energiankulutus

Talotekniikan toimintaa optimoimalla voidaan usein saavuttaa merkittäviä säästöjä rakennuksen energiankulutuksessa. Tässäkin kannattaa hankkia asiantuntijaosaamista, koska se maksaa itsensä tyypillisesti hyvin pian takaisin.

Energiankulutuksesta aiheutuvia kustannuksia voidaan alentaa vaikkapa uusiutuvia energianlähteitä hyödyntämällä tai tehostamalla rakennuksen energiatehokkuutta esimerkiksi lämmöneristystä parantamalla. Kustannukset ja rakennuksesta aiheutuvat kasvihuonekaasupäästöt seuraavat usein toisiaan. Näiden selkeä yhteinen tekijä on resurssitehokkuus.

Ympäristön kannalta huonoin vaihtoehto on tarpeettomasti energiaa kuluttava rakennus, jolla on paljon korjausvelkaa, jonka seurauksena joudutaan tekemään turhan raskaita korjauksia.

Kun rakennuksen kuntoa seurataan tarpeellisin kuntoarvioin ja -tutkimuksin, korjaukset tehdään oikea-aikaisesti ja tarkoituksenmukaisilla menetelmillä, eikä energiaa kuluteta turhaan, myös ympäristö kiittää.

Asunto-osakeyhtiön hallituksessa sinulla on mahdollisuus vaikuttaa

Entä miten yllämainittuihin asioihin voi vaikuttaa? Hakeutumalla asunto-osakeyhtiösi hallitukseen!

Asunto-osakeyhtiössä hallitus on isännöitsijän ohella merkittävässä roolissa kunnossapidon suunnittelussa, vaikka isommista korjauksista päätetäänkin yhtiökokouksessa. Korjaushankkeissa hallitus ja isännöitsijä valmistelevat asian yhtiökokoukselle ja toteuttavat hankkeen yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti.

Jos haluat, että omistustasi ylläpidetään ympäristöystävällisesti ja kustannustehokkaasti, hae rohkeasti mukaan asunto-osakeyhtiösi hallitukseen.

Vahanen-yhtiöt on kiinteistö- ja rakennusalan suomalainen konsulttikumppani. Vahanen-yhtiöt tarjoaa kiinteistö- ja kaupunkikehitykseen, arkkitehtuuriin, suunnitteluun, rakennuttamiseen ja valvontaan, tutkimuksiin ja tarkastuksiin, energiaan ja kiinteistön elinkaareen sekä ympäristöön liittyviä palveluita organisaatioasiakkaille.