Näin hommaat rahat ensimmäiseen sijoitusasuntoon

Suvi Schwab kirjoittaa vieraskynässään, kuinka päästä kiinni ensimmäiseen sijoitusasuntoon.

8 Beautiful Illustration Projects For Design Inspiration.png

Törmään usein sellaiseen harhaluuloon, että asuntosijoittaminen olisi vain rikkaiden hommaa. Että tilillä pitäisi olla vähintään se satatuhatta euroa, jotta leikkiin voi edes ryhtyä. Itse useita sijoitusasuntoja omistavana voin kertoa, että tämä on todella, todella kaukana todellisuudesta! Tässä postauksessa kuvaan esimerkin kautta, miten jokaisen pienituloisenkin on mahdollista sijoittaa asuntoihin.

Vuokranantajien vuosittain teettämän jäsenkyselyn mukaan vuokranantajat, eli asuntosijoittajat, ovat ihan tavallisia, keskituloisia ihmisiä. Asuntosijoittaminen ei myöskään ole vain vanhempien ihmisten hommaa. Samasta kyselystä nimittäin selviää, että asuntosijoittajia on kaiken ikäisiä!

Mielestäni asuntosijoittamiseen tarvitaan opiskelua ja uskoa. Oikeanlaista mindsettiä eli asennetta. Ja noh, hieman sitä rahaakin, mutta ei niin paljon kuin luulet. Ja mikäli raha muodostuu haasteeksi, on kekseliäisyyden aika astua peliin!

Opiskelu on nykyään helppoa. Netistä löytyy suomeksikin kaikki, mitä asuntosijoittamisesta pitää tietää päästäkseen alkuun. Sitten olisi se usko. Tai siis se mindset. Pitää uskoa, että asuntosijoittaminen on mahdollista myös minulle. Jos siihen ei usko, on aloittaminen haasteellisempaa.

Mistä 100 000 euroa ensimmäiseen asuntoon?

No ei mistään! Asuntosijoittamisen voi onneksi aloittaa vain murto-osalla tästä summasta. Lähdetään liikkeelle siitä, että sijoitusasunnon ei tarvitse sijaita Helsingin eikä edes Tampereen keskustassa. Hyviä sijoitusasuntoja on paljon halvemmalla muuallakin. Esimerkkinä voisin mainita isojen kaupunkien laitakaupungit, vieruskuntien keskusta-alueet jne. Tärkeää on, että alueella halutaan asua ja sieltä ei olla muuttamassa pois eli se ei ole ns. muuttotappiokunta.

Tätä on helpompi havainnollistaa esimerkin avulla. Oletetaan, että haluat ostaa asunnon, joka maksaa 70 000 euroa (näitä on Suomessa vaikka kuinka paljon!). Miten saat kokoon 70 000 euroa? Ensimmäiseksi menet tietysti juttusille pankkiin. Suurinpiirtein kaikki asuntosijoittajat käyttävät velkarahaa. Myös ne isot ja rikkaat. Varsinkin ne isot ja rikkaat. Pankki lainaa sinulle yleensä n. 70–75 % asunnon hinnasta. Tämä siksi, että pankki tykkää lainata rahaa vakuutta vastaan ja kelpuuttaa asunnon hinnasta yleensä sen 70–75 % vakuusarvoksi. Käytetään tässä esimerkissä 75 %.

Asunto maksaa siis 70 000 euroa ja pankki lainaa siitä sinulle 52 500 euroa. Sinulle jää siis maksettavaksi 17 500 euroa. Tätä osaa kutsutaan omarahoitusosuudeksi.

Mistä 17 500 euroa omarahoitusosuuteen ja pankille vakuudet?

17 500 € on iso raha, eikä sitä luultavasti ole monella lojumassa pankkitilillä. Mutta ei hätää! Nyt alkaa se vaihe, johon tarvitaan hieman kekseliäisyyttä. Pankkihan lainaa kyllä useimmiten rahaa mikäli pankki saa vakuutta lainan vastineeksi. Nyt puhutaan siis asuntosijoitustaipaleen alkuvaiheesta, myöhemmin tähän saattaa tulla haasteita, jotka nekin ovat taas ratkottavissa uudenlaisilla ideoilla!

Omistusasunto

Onko sinulla omistusasuntoa, josta olet jo maksanut jonkin verran lainaa takaisin, tai onko sen arvo noussut? Jos kyllä, voit mennä takaisin pankkiin ja sanoa että ”Hejssan, nyt kun mulla on tämä mun omistusasunto, jonka arvo oli ostettaessa 200 000 e, mutta se on nyt noussut 230 000 euroon, eli 30 000 euroa, voisin tarjota teille tämän osuuden lisävakuudeksi, jos saisin lisää lainaa siihen omarahoitusosuuteen”. Pankki saattaa haluta virallisen arviokirjan välittäjältä uudesta arvosta. Jos se on kunnossa, niin pankki luultavasti vastaa, että ”Okei mimmi, meille käy tästä 30 tuhannesta eurosta 75 % vakuudeksi eli se riittäisi 22 500 euron lisälainaan, jolla voit maksaa tuon omarahoitusosuuden”. Jes! Sitten vain asuntoostoksille! Mutta kaikillahan ei tunnetusti ole omistusasuntoa.

Muut vakuudet

Good news! Sen omistusasunnon ei tarvitse olla sun! Olisiko vanhemmillasi omistusasuntoa, jossa on vapaata vakuutta? Tai olisiko veljellä tai siskolla omistusasuntoa, jonka vapaata vakuutta voisit käyttää? Eikö kenelläkään ole omistusasuntoa? Ei se mitään. Tiesitkö, että pankille käy vakuudeksi myös esim. metsät, osakkeet jne. Tällöin tosin vakuusarvo on pienempi kuin se 75 %. Pankilta voi myös tilanteesta riippuen ostaa lisävakuutta.

Palataan esimerkkiin ja oletetaan, että suvullasi on metsää, josta sait 10 000 euroa lisävakuutta. Nyt maksettavaksi jäi enää 7 500 euroa.

Mistä jäljelle jäävät 7500 euroa?

Tiesitkö, että sijoitusasuntoa ei tarvitse aina ostaa yksin? Voisit harkita sijoitusasunnon ostamista yhdessä esimerkiksi äitisi, puolisosi tai kaverisi kanssa. Jos molemmat maksavat 50 %, sinulla tarvitsisi olla enää 3750 euroa. Tämän 3750 euroa saa vaikka säästämällä, esimerkiksi 156 euroa kuukaudessa kahden vuoden ajan. Siis vain 156 euroa kuukaudessa kaksi vuotta, ja sinulla voisi olla sijoitusasunto!

Asuntosijoittaminen on pitkäjänteistä hommaa

Jos saat säästöön kuukausittain vähemmän rahaa, älä huoli. Täytyy muistaa, että asuntosijoittaminen on pitkäjänteistä hommaa ja asunto tulee toivottavasti olemaan sinulla vuosikausia. 15 vuoden jälkeen et siis enää muista, menikö säästämiseen kaksi vai kolme vuotta.

Asuntosijoittamista pitää joka tapauksessa jonkin verran opiskella. Jos aloitat nyt, olet valmis ostamaan, kun tarvittava summa on säästettynä kasaan!

Miten itse käytän vakuuksia?

Kun toiminta kasvaa, vapaiden vakuuksien merkitys korostuu. Harvalla on niin paljon rahaa, että voisi ostaa jatkuvasti asuntoja ja aina säästää 25–30 % omarahoitusosuutta jokaiseen uuteen kohteeseen. Se ei myöskään olisi oman pääoman tehokasta käyttöä. Itse seuraan vapaiden vakuuksieni tilannetta kuukausitasolla. Kun asuntojen lainat lyhenevät, vakuutta vapautuu. Aina kun ostan uuden kohteen, yritän hyödyntää vapaina olevia vakuuksia niin paljon kuin pystyn ja käyttää kohteeseen niin vähän omaa rahaa kuin mahdollista. Juuri tämä on minulle ja monille muille asuntosijoittajille mahdollistanut salkun kasvun.

Pari sanaa riskeistä

Asuntosijoittamiseen, kuten kaikkeen sijoittamiseen, liittyy aina riskejä. Asuntosijoittaminen on kuitenkin siitä hyvä sijoitusmuoto, että sitä on helppo ymmärtää, ja opiskelemalla aihetta suurin osa riskeistä on minimoitavissa. Velkarahan käyttöön liittyvä riski tässä yhteydessä on se, että mitä enemmän lainaa otetaan, sitä isommaksi kuukausittaiset lyhennykset muodostuvat. Tärkeää on siis se, että ostetaan sellainen asunto, jonka vuokra pystyy vastikkeen jälkeen kattamaan lainanlyhennykset ja korot.

Voit myös tietoisesti ottaa enemmän lainaa ja maksaa kuukausittain vajetta, tämä pitää siis vain tiedostaa. Myös korot voivat nousta, minkä johdosta kuukausittaiset maksut pankille nousevat. Korkoriskiltä suojautuakseni itse suosin kiinteitä korkoja, eli korkoja, jotka ovat aina sama, vaikka markkinakorot laskisivat tai nousisivat.

Tekstin luvut ovat esimerkinomaisia, ja kauppahinnan päälle tulee maksettavaksi vielä 2% varainsiirtovero.