Totta vai tarua? Asiaa asuntosijoittamisesta

Osakesijoittaminen on tullut varmasti monelle tutuksi Mimmit sijoittaa -median kautta, mutta tuntuuko asuntosijoittaminen aiheena vieraammalta? Tässä postauksessa sukelletaan osake- ja asuntosijoittamisen eroihin ja otetaan faktat haltuun!

Asuntosijoittaminen vaatii vaivannäköä – totta vai tarua?

Usein kuulee sanottavan, että osakesijoittaminen ei vaadi juurikaan työtä, kun taas asuntosijoittamisessa pitää remontoida ja hankkia vuokralainen jne. Tähän argumenttiin vastaan sanomalla että se on... täysin totta! Toki nykyään lähes kaikki asuntosijoittamiseen liittyvä vaiva on ulkoistettavissa, mutta pääpiirteissään asia on juuri näin.

Asuntomarkkinalla on matalampi tuotto-odotus kuin pörssissä – totta vai tarua?

Tuottoa vertailtaessa menee sijoittajilla usein puurot ja vellit sekaisin, palaa siis tähän kappaleeseen mielessäsi, kun kuulet vertailtavan asunto- ja osakesijoittajan tuottoja!

Viimeisen sadan vuoden aikana osakkeet ovat tuottaneet keskimäärin n. 7% vuodessa. Suomen Vuokranantajien vuosittain teettämän alueellisen tuottoennusteen mukaan asuntosijoittamisen keskimääräinen kokonaistuotto esimerkiksi kasvukeskusten yksiöissä seuraaville vuosille on n. 5-7%/vuosi. Eli näiden lukujen valossa on totta, että asuntomarkkinoiden tuotto-odotus on pörssiä matalampi.

Mutta väittämä on kuitenkin tarua. Anna kun selitän, miksi asunnot ovat yleensä tuottoisampi sijoituskohde:

Sijoitusasunnot ostetaan suurimmaksi osaksi velkarahalla, eli niissä käytetää velkavipua, kun taas osakkeet tai rahastot ostetaan yleensä omalla rahalla. Tämän takia yllä mainittuja tuottoja ei voi verrata keskenään!

Esimerkki:

Liisalla on 30 000€, jolla hän ostaa osakkeita. Tuotto on 7% eli 2100€ vuodessa.

Pekalla on myös 30 000€, mutta Pekka hakeekin pankista lainaa ja ostaa sijoitusasunnon, jonka arvo on 100 000€. Tuotto on 5% (vastikkeiden jälkeen) eli 5000€. Tästä Pekka maksaa vielä lainan korot esim. 500€.

Pekka tienaa siis samalla 30 000 eurolla 5000€ – 500€ = 4500 € vuodessa, kun taas Liisa tienaa 2100€ vuodessa.

Oikeampaa onkin puhua siis oman pääoman tuotosta, eli paljonko rahaa Pekka ja Liisa tekevät sillä alkuperäisellä 30 000 eurolla. Tässä esimerkissä Liisa tekee edellä mainitun 2100€/30000€ = 7 %, mutta Pekka tekeekin 4500€/30000€ = 15 %. Tämän takia asuntosijoittamiseen liittyvä vaiva kannattaa!

Vain rikkaat voivat sijoittaa asuntoihin – totta vai tarua?

Jokainen voi aloittaa pörssisijoittamisen vain 15 eurolla kuukaudessa, mutta samaa ei valitettavasti voi sanoa asuntosijoittamisesta. Asuntosijoittamiseen tarvitaan yleensä rutkasti enemmän kuin 15€/kk, mutta ei niin paljon kuin usein kuvitellaan, eli väite on osittain tarua! Tätä aihetta käsittelen seuraavassa artikkelissani.

Asuntosijoittamisessa riskit ovat korkeammat – totta vai tarua?

Osakesijoittamisen riskit ovat helppo ymmärtää – jos sijoitusinstrumentit on valittu huonosti tai markkinat laskevat, voit enimmillään menettää sijoittamasi rahat.

Asuntosijoittaja pystyy vielä kohteen valinnan jälkeen hallitsemaan riskiä ja vaikuttamaan tuottoon. Asuntoa voi itse remontoida, vuokralaisen voi valita hyvin, taloyhtiön hallitukseen voi mennä vaikuttamaan taloyhtiön remontteihin sekä esimerkiksi isosta kaksiosta voi remontoida kolmion. Osakkeiden tuottoon piensijoittajan taas on lähes mahdotonta vaikuttaa itse.

Mutta toisin kuin osakesijoittamisessa, asuntosijoittamisessa voi menettää enemmän kuin sijoittamansa rahat – siinä mielessä väite on siis totta. Tämä on harvinaista, mutta mahdollista.

Hyvä uutinen on kuitenkin se, että asuntosijoittaja pystyy itse vaikuttamaan riskien todennäköisyyksiin sekä suojautumaan niiltä, toisin kuin pörssissä. Jos kriisi iskee ja markkina laskee, osakesijoittaja ei voi tehdä muuta kuin ostaa tai myydä.

Yleisimmät riskit asuntosijoittamisessa liittyvät vuokralaisen valintaan (vuokralainen ei maksa vuokraansa tai aiheuttaa asunnolle vahinkoa), asunnon sijaintiin (muuttotappiokunnissa on riskinsä sille, että asuntoa ei saa vuokrattua tai myytyä) ja taloyhtiön remontteihin (esimerkiksi kallis putkiremontti yllättää). Näihin kaikkiin vuokranantaja pystyy kuitenkin itse vaikuttamaan opiskelemalla aihetta edes hieman etukäteen.

Koska asuntosijoittamista tehdään velkarahalla, suurin riski on korkojen mahdollinen nousu. Korkojen nousultakin voi onneksi suojautua ottamalla pankin tarjoaman kiinteän koron, joka pitää koron samana koko sopimuskauden ajan, vaikka markkinakorot nousisivatkin. Pankki tarjoaa myös muita vaihtoehtoja korkoriskiä vastaan.

Koronakeväänä nähtiin massiivisia liikkeitä osakemarkkinoilla. Tällaisia liikkeitä nähdään asuntomarkkinoilla harvoin. Asuntomarkkinat eivät siis heilahtele yhtä paljon kuin osakemarkkinat, mikä tekee niistä vakaamman sijoituskohteen. Ihmisillä pitää kuitenkin aina, markkinatilanteesta huolimatta, olla asunto.

Vedetää yhteen!

Osakesijoittaminen saa ehdottomasti pisteen korkoa korolle –ilmiöstä. Asuntosijoittamisella on kuitenkin tälle vastine, sillä vuokratuotolla voi maksaa lainan lyhennystä ja korkoa sekä parhaimmassa tapauksessa tämän jälkeen tilille jää vielä rahaa, jonka voi sijoittaa uudestaan. Tilille tulevan rahan sijasta lainasi lyhenee kuukausittain ja asunnosta vapautuu ns vapaata vakuutta, jota voit käyttää seuraavaa asuntoa ostettaessa.

Yhteenvetona voidaan todeta, että asuntosijoittaminen vaatii enemmän vaivaa ja alussa enemmän opettelua, mutta tuo myös korkeammat tuotot. Riskejä on osakesijoittamista enemmän, mutta ne ovat suurimmaksi osaksi minimoitavissa oman toiminnan kautta, kun taas osakesijoittajalla on vähemmän mahdollisuuksia vaikuttaa riskien toteutumiseen. Sijoittamisen pörssiin voi aloittaa huomattavasti pienemmällä summalla kuin asuntoihin, kun taas sijoitusta asuntoon voi pitää vakaampana sijoituksena.

Itse olen vannoutunut asuntosijoittaja, mutta olen sijoittanut ETF –rahastoihin kuukausittain yhtä kauan kuin asuntoihin. Toinen ei siis sulje toista pois ja molempiin sijoittaminen on jopa järkevää hajautuksen näkökulmasta!